不動産決済実務入門

決済とは

不動産の売買契約

不動産の売買契約は通常売買契約締結日に所有権が移転しない特約（所有権移転時期特約）が付されている。所有権移転時期特約では売買契約締結日に買主が売主に手付金を支払い、残代金の支払日に不動産の所有権が移転する。

そして、残代金の支払日には不動産の所有権が移転するので当然不動産登記が必要である。また、固定資産税の清算もこの日を基準としてなされる。

このように残代金支払い・固定資産税の清算・登記などを一気に済ませることを「決済」という。そして、決済が行われる日を決済日といい、決済日の売主・買主・司法書士の立会いを決済立会いという。決済立会いは不動産登記業務の花形である。

融資の申込み

ところで、売買契約の締結が終わると、買主は融資を受ける金融機関に売買契約書を提出して本融資を申し込む。なお、この融資の審査が通らない場合にはいわゆる融資特約により売買契約は解除される。

同時履行の担保

また、売買契約では売主は代金全額の支払いを受けなければ買主に所有権を移転したくない。他方、買主は買主に所有権を移転しなければ代金全額を支払いたくない。これはいわゆる同時履行の抗弁権である。

しかし、不動産登記は即日登記が完了しないので厳密な同時履行は実現できない。そこで、決済では決済日における司法書士による合図によって不動産登記の完了を擬制し、残代金の支払いを許可して同時履行を実現する。

このように不動産売買においては司法書士は売主・買主の同時履行を担保しているので、決済は売主・買主・司法書士が立会うのが王道である。しかし、最近は立会いをしない決済が増えつつある。

というのも、決済日は金融機関の融資があれば平日に設定されるところ、売主・買主とも書類上のやりとりをするだけである。よって、わざわざ平日に仕事の休みをとってまで決済日に立ち会う実益は低い。これが立会いをしない決済が増えている理由である。

司法書士指定

地方における不動産売買の登記は買手の宅建業者が司法書士を指定し、この司法書士が売主・買主に必要な登記を一括して受託することが多い。無論、売主や買主が司法書士を指定することも可能である。また、地方では金融機関が司法書士を指定することはほぼない。

決済の流れ

立会あり

まず立会い有の決済の流れを説明する。

立会なし

次に立会い無の決済の流れを説明する。

違い

このように立会い有の場合には決済日にすることが多く、一日の決済数の上限は3件程度である。これに対し、立会無の場合には決済日にすることは少ないので、一日の決済数の上限は立会有のそれより多い。

しかし、立会無の場合には決済日前日までにすることが多い。そして、立会有の場合と異なり、売主と買主が一同に会しないので、司法書士の意思確認・本人確認・押印書類の収集の手間が物理的に増える。

問題の所在

立会無の決済は例外であり、売主・買主両方の同意があって成立するものである。特に売主は残代金の支払いを受けていない段階で登記に必要な書類を司法書士に手渡すことになる。よって、間違っても司法書士が立会無を強制してはならない。

また、売主が宅建業者の場合には宅建業者が立会無の決済を希望しながら、売主の書類は決済日に渡すことを要求する業者がいる。

このような場合には売主業者に対して立会を希望する旨を伝えると大抵の業者は決済日前日までに書類を渡してくれる。なぜなら、決済立会いは買主・司法書士の権利でもあるからだ。