準共有抵当権の抹消登記

準共有抵当権の概要

ここでは準共有状態にある抵当権を「準共有抵当権」と呼ぶ。

そもそも、数人の債権者が独立に数個の債権を有している場合に1個の抵当権を設定することはできない。そのため、登記実務では原始的に準共有抵当権が成立することはなく、後発的に準共有抵当権が成立する。

そして、後発的に準共有抵当権が成立する場合とは抵当権者に相続が発生した場合や、抵当権の被担保債権の一部が譲渡されたり、弁済されたりした場合である。

実務では抵当権者が自然人であることは稀である。また、自然人たる抵当権者に相続が発生した後、相続人の一部のみに被担保債権が弁済される事態は想定しづらい。

そのため、ここで想定されるのは後者の場合である。

抵当権一部移転登記

例えば、債権額3,000万円の抵当権が設定されていたところ、債務者の保証人が債権の一部である2,000万円を代位弁済した場合、抵当権は債権者と保証人の準共有となる。この場合は抵当権一部移転登記をすることができる。

登記の目的　抵当権一部移転
原　　　因　年月日一部代位弁済
代位弁済額　金2,000万円
権　利　者　代位弁済をした保証人
義　務　者　債権者たる抵当権者
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

抵当権変更登記

そして、抵当権一部移転登記がなされた後、債務者が債権者又は保証人に対し、各々に対する債務全部を弁済した場合は被担保債権の一部弁済に基づく抵当権変更登記をする。

登記の目的　抵当権変更
原　　　因　年月日〇〇の債権弁済
変更後の事項
債権額　金△△円
権利者　所有者
義務者　弁済を受けた抵当権者
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

弁済と解除

準共有抵当権の抹消登記においては抵当権者がどのような登記原因に基づく抵当権解除証書を発行するかで登記申請内容が大きく変わる。

実態どおりの登記原因に基づいて抵当権解除証書を発行してもらうのがよいだろう。

まず、準共有抵当権の一方の被担保債権が弁済され、他方の抵当権が解除された場合を検討する。

事案

1. ＡとＢが抵当権を準共有している
2. 持分は各々2分の1
3. 平成10年7月1日付で債務者がＡの債権全額を弁済した
4. 平成20年7月1日付でＢが抵当権を解除した

この事案では1件目に抵当権変更登記を、2件目に抵当権抹消登記を申請する。

抵当権変更登記

登記の目的　抵当権変更
原　　　因　平成10年7月1日Aの債権弁済
変更後の事項
債権額　金△円
権　利　者　所有者
義　務　者　 Ａ
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

登記義務者はＡのみである。そのため、登記原因証明情報はＡのみが作成する。

登記原因証明情報はＡ作成の弁済証書又は報告書形式の登記原因証明情報である。

抵当権抹消登記

登記の目的　抵当権抹消
原　　　因　平成20年7月1日解除
権　利　者　所有者
義　務　者　Ｂ
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

登記義務者はＢのみである。そのため、登記原因証明情報はＢのみが作成する。

登記原因証明情報はＢ作成の抵当権解除証書又は報告書形式の登記原因証明情報である。

問題の所在

結論だけみると特に違和感はないが、実務上は根深い問題をはらんでいる。

例えば上記では2件分の登記申請をしているが、これを1件分で済ませることができないか検討する。

1件の登記申請で済ませるには上記の事例ではＡ及びＢに同一日付で抵当権を解除した旨の抵当権解除証書を発行してもらう方法が考えられる。この場合の登記申請書は次のとおりである。

登記の目的　抵当権抹消
原　　　因　年月日解除
権　利　者　所有者
義　務　者　Ａ　Ｂ
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

しかし、ＡとＢが大規模な会社であれば同一日付で抵当権を解除した旨の抵当権解除証書を発行してもらうのは意外と難しい。

解除

次にＡとＢが両方とも抵当権設定契約を解除した場合を検討する。なお、この事案は検討事案であり、実際登記を申請したものではない。

1. ＡとＢが抵当権を準共有している
2. 持分は各々2分の1
3. 平成10年7月1日付でＡが抵当権を解除した
4. 平成20年7月1日付でＢが抵当権を解除した

この事案では1件の抵当権抹消登記を申請すると考えられる。

登記の目的　抵当権抹消
原　　　因　平成20年7月1日解除
権　利　者　所有者
義　務　者　Ａ　Ｂ
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

この事例ではＡのみが解除した時点では解除権の不可分性により抵当権消滅という物権変動が起きていないと解される。

そのため、Ａ及びＢの解除が成立した時点（平成20年7月1日）で解除が成立し、抵当権が消滅したと考えられる。

放棄

最後にＡとＢが両方とも抵当権を放棄した場合を検討する。なお、この事案も検討事案であり、実際登記を申請したものではない。

1. ＡとＢが抵当権を準共有している
2. 持分は各々2分の1
3. 平成10年7月1日付でＡが抵当権を放棄した
4. 平成20年7月1日付でＢが抵当権を放棄した

この事案では抵当権移転登記と抵当権抹消登記を申請すると考えられる。

1件目
登記の目的　抵当権A持分移転
原　　　因　平成10年7月1日抵当権持分放棄
権　利　者　Ｂ
義　務　者　Ａ
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

2件目
登記の目的　抵当権抹消
原　　　因　平成20年7月1日放棄
権　利　者　所有者
義　務　者　Ｂ　
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

代位による登記

抵当権持分放棄に基づく抵当権Ａ持分移転登記をＢの委任をもらわず申請するには代位による登記が考えられる。

登記の目的　抵当権A持分移転
原　　　因　平成10年7月1日抵当権持分放棄
権利者（被代位者）　Ｂ
代位者　所有者
代位原因　平成20年7月1日放棄の抵当権抹消登記請求権　
義　務　者　Ａ
不動産の表示　
対象登記の順位番号　１番

代位原因証明情報としてＢ作成の抵当権放棄証書を提出する。