建売の登記業務

このページ上の定義

建売

ハウスメーカー(以下、メーカーという)が建物を建築し、土地とセットで売り出すもの

分譲マンションの購入は手続き的に建売に近い

これに対し、メーカーが購入者から建物の建築を請け負うのを注文住宅という

建売の場合は注文住宅より以下の利点がある

  • 新築より割安な傾向がある
  • 新築より引き渡しが早期
  • 細かな間取り等を決めなくて済む

地主

メーカーに土地を売却する者

メーカーは地主から土地を仕入れ、造成、建物建築をして、販売する

ハウスメーカー

土地を仕入れ、建物を建築し、それらを売却することで利益をあげる業者

購入者

建売住宅を購入する者

銀行

購入者に対し、住宅ローンの融資を行う金融機関

手続きの流れ

手順1
仕入れ
メーカーが 地主から土地を仕入れる
手順2
登記
地主からメーカーへ売買に基づく所有権移転登記(相続登記や抵当権抹消登記が必要であれば事前に登記)
手順3
工事着工
メーカーが土地の造成や建物を建築
手順4
工事完了
メーカーが売りに出す
手順5
購入者出現
メーカーと購入者で売買契約
手順6
建物表題登記
購入者名義で建物表題登記
手順7
決済
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記、抵当権設定登記

登記手続き

地主→メーカー

相続登記

相続が発生し、相続人が土地を売却する場合は多い

地主は通常相続登記の必要性を知らないので、メーカーがそれを知らせることがある

費用は地主負担

地主が司法書士を指定しなければ、メーカーが売買による所有権移転登記を依頼する予定の司法書士を地主に紹介することが多いと考えられる

住所・氏名変更登記

地主が住所・氏名変更をしている場合、住所変更登記をしていない場合が多い

費用は地主負担

抵当権抹消登記

被担保債権が弁済済みだが、抵当権抹消登記がされていない場合がある

その場合、抵当権者(金融機関)に対し、抵当権抹消登記に必要な書類の再発行を依頼することになる可能性高い

再発行のとなれば2週間程度かかるので、要注意である

費用は地主負担

所有権移転登記

地主からメーカーへ売買を原因とする所有権移転登記

費用はメーカー負担

登記手続きの代理は通常メーカー指定の司法書士が行うが、売り手指定の司法書士がすることも可能である

(根)抵当権設定登記

メーカーによっては所有権移転登記と同時に(共同)根抵当権設定登記をする場合がある

この点、転売がすぐに行われる予定であれば(共同)根抵当権設定登記をしないことがある

メーカー→購入者

住所・氏名変更登記

メーカーが稀に本店・商号を変更していることがある

(根)抵当権抹消登記

メーカーが売買決済の事前又は同時に抹消登記をする

建物表題登記

購入者名義の建物表題登記

MEMO
メーカーは節税のために購入者名義で建物表題登記をする

すなわち、売買代金の決済が済んでいない時点で建物は購入者名義になる

所有権移転登記

土地につき、メーカーから購入者へ売買を原因とするの所有権移転登記

進入路等の持分の一部移転登記がある場合は所有権移転登記が複数必要な場合あり

所有権保存登記

建物につき、購入者名義の所有権保存登記

住宅用家屋証明の取得が必要

建売の住宅用家屋証明書建売の住宅用家屋証明書

抵当権設定登記

住宅ローンにかかる抵当権設定登記

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