仮登記

仮登記とは

仮登記は不動産登記法105条に規定される。

例えば所有権は移転したが、所有権移転登記に登記識別情報や許可書を提供できない場合に申請するのが法105条1項1号に基づく仮登記である。これを「1号仮登記」という。

また、所有権移転登記請求権を保全するために申請するのが法105条1項2号仮登記である。これを「2号仮登記」という。

そして、法105条1項2号仮登記は請求権に始期や停止条件が付いていても構わない。

そのため、所有権移転に停止条件が付いている場合にも仮登記を申請できる。これを「2号類推仮登記」という。

2号類推仮登記が認められるのは、2号仮登記で停止条件付所有権移転登記請求権を保全するための仮登記が認められるので、これより完全な所有権移転に近い停止条件付所有権移転登記を保全するための仮登記も認めるべきであるという解釈からである。

不動産登記法

（仮登記）
第百五条　仮登記は、次に掲げる場合にすることができる。
一　第三条各号に掲げる権利について保存等があった場合において、当該保存等に係る登記の申請をするために登記所に対し提供しなければならない情報であって、第二十五条第九号の申請情報と併せて提供しなければならないものとされているもののうち法務省令で定めるものを提供することができないとき。
二　第三条各号に掲げる権利の設定、移転、変更又は消滅に関して請求権（始期付き又は停止条件付きのものその他将来確定することが見込まれるものを含む。）を保全しようとするとき。

不動産登記規則

（法第百五条第一号の仮登記の要件）
第百七十八条　法第百五条第一号に規定する法務省令で定める情報は、登記識別情報又は第三者の許可、同意若しくは承諾を証する情報とする。

1号仮登記

仮登記の申請書

土地の場合

登記原因証明情報中の「登記の原因となる事実又は法律行為」は通常の売買に基づく所有権移転登記のそれと同じである。

2号仮登記

仮登記の申請書

土地の場合

登記の原因となる事実又は法律行為は次のとおり

1. 年月日、甲及び乙は本件不動産につき売買予約をした。
2. 年月日、甲及び乙は上記内容を所有権移転請求権仮登記によって登記申請することを合意した。

本登記の申請書

土地の場合で租税特別措置法72条の適用を受けるとき

登記の原因となる事実又は法律行為は次のとおり

1. 年月日、甲及び乙は本件不動産につき売買予約をした。
2. 年月日、甲及び乙は上記内容を所有権移転請求権仮登記によって登記申請することを合意し、その登記（年月日日〇〇法務局受付第△号）がされた。
3. 甲及び乙は、上記1の契約につき「甲が乙に対して予約完結の意思表示をすると、本件不動産の売買契約の効力が発生する」という条件を付した。
4. 年月日、甲は乙に対し3の予約完結の意思表示をした。
5. よって、年月日、本件不動産の所有権は乙から甲へ移転した。

2号類推仮登記

仮登記の申請書

土地の場合

登記の原因となる事実又は法律行為は次のとおり

1. 年月日、甲及び乙は本件不動産につき売買契約を締結した。
2. 上記の契約には、本件不動産の所有権は売買代金全額の支払いが完了した時に甲に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。
3. 年月日、甲は乙に対し売買代金の一部を支払い、乙はこれを受領した。
4. 年月日、甲及び乙は上記内容を条件付所有権移転仮登記によって登記申請することを合意した。

本登記の申請書

土地の場合で租税特別措置法72条の適用を受けるとき

登記の原因となる事実又は法律行為は次のとおり

1. 年月日、甲及び乙は本件不動産につき売買契約を締結した。
2. 上記の契約には、本件不動産の所有権は売買代金全額の支払いが完了した時に甲に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。
3. 年月日、甲は乙に対し売買代金の一部を支払い、乙はこれを受領した。
4. 年月日、甲及び乙は上記の内容を条件付所有権移転仮登記によって登記申請することを合意し、本件不動産についてその登記（年月日〇〇法務局受付第△号）がされた。
5. 年月日、甲は乙に対し売買代金の残額全額支払った。
6. よって、年月日、本件不動産の所有権は乙から甲へ移転した。

仮登記の抹消

混同

2号仮登記又は2号類推仮登記登記名義人が所有権登記名義人となった場合、混同を登記原因として仮登記の抹消登記をする。

登記の目的　仮登記抹消
原　　　因　年月日混同
権　利　者　所有権移転登記名義人
義　務　者　仮登記名義人
不動産の表示
対象登記の順位番号　〇番

登記原因証明情報は添付省略できる。

解除

1号仮登記名義人が所有権登記名義人となった場合、解除を登記原因として仮登記の抹消登記をする。

すなわち、1号仮登記名義人が所有権登記名義人に対し、仮登記の権利を解除する意思表示をする。よって、登記原因は解除であり、登記原因証明情報として解除証書を提供する。

登記の目的　仮登記抹消
原　　　因　年月日解除
権　利　者　所有権移転登記名義人
義　務　者　仮登記名義人
不動産の表示
対象登記の順位番号　〇番

疑義

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このように1号仮登記では混同を登記原因とする抹消登記ができない。

2号仮登記は請求権の登記であるから混同により消滅することに異論はないだろう。

これに対し、先例は1号仮登記名義人は仮登記名義人であるが、不動産の所有者であるから、1号仮登記は混同により消滅しないと考えている。

しかし、この先例の見解に立てば「2号類推仮登記も混同で消滅しない」という結論にならないだろうか。

2号類推仮登記名義人の登記された権利は請求権ではない。そのため、2号類推仮登記名義人が所有権登記名義人となった場合、混同で消滅するのは2号類推仮登記という不動産登記法上の権利である。

そして、1号仮登記名義人が所有権登記名義人となった場合も同様に1号仮登記という不動産登記法上の権利が混同により消滅していると考えることができる。

そうであれば1号仮登記と2号類推仮登記で結論が同じになると考えることもできる。

これに対し、2号仮登記名義人と2号類推仮登記名義人はいずれも不動産の所有者ではなく、この点で1号仮登記名義人とことなる。この点を強調すると先例見解も納得できる。

いずれの見解に立とうと登記申請における添付書類にさほどの差が生じないので、これを議論する実益は少ないだろう。