敷地権と敷地利用権

敷地利用権

敷地利用権とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利である。

建物の敷地とは、建物が所在する土地及び規約敷地である。

規約敷地とは、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地で、規約により建物の敷地とされた土地である。

区分所有者は、一定の場合にその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。これを分離処分の禁止という。

一定の場合とは次のいずれかの場合である。

上記1を平たくいえば、「敷地利用権が共有で、かつ専有部分とその敷地利用権を有している場合」である。

上記2を平たくいえば、「建物の専有部分すべてと、その敷地利用権を同一人が単独で有している場合」である。

敷地権とは、登記された敷地利用権で、区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないものである。

敷地利用権となる権利には例えば所有権と賃借権がある。所有権と賃借権は不動産登記法により登記することができる。

しかし、敷地利用権となる権利につき、登記することできない権利がある。

例えば、使用貸借権である。すなわち、使用貸借権が敷地利用権の場合、かかる敷地利用権は敷地権にはならない。

敷地利用権となる権利が登記することができる場合でも、専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されていないときは、かかる敷地利用権は敷地権にはならない。

敷地権は不動産登記法で、敷地利用権は建物の区分所有等に関する法律で定義される。

また、分離処分の禁止は「建物の区分所有等に関する法律」で規定される。

敷地利用権及び分離処分の禁止の趣旨は、区分建物における権利関係の簡素化である。

敷地権の趣旨は、不動産の登記記録の簡素化である。